Mietpreisbremse in Osnabrück

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In 19 Kommunen in Niedersachsen, darunter auch Osnabrück, gilt ab 1.12.2016 die Mietpreisbremse. Für Vermieter wirft diese neue gesetzliche Regelung viele Fragen auf. Haus und Grund Osnabrück gibt 10 Tipps zur Mietpreisbremse für die Praxis. Was Vermieter unbedingt wissen sollten und warum es keinen Grund zur Panik gibt? Rechtsanwalt (Syndikusrechtsanwalt) Christian Biemann, Geschäftsführer von Haus und Grund Osnabrück, hilft Vermietern bei allen Fragen zur Mietpreisbremse.

1. Was bedeutet die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse begrenzt die zulässige Miethöhe bei Abschluss des Wohnraummietvertrages. Dabei darf die Miete bei Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete nur um höchstens 10 Prozent übersteigen.

2. Wo gilt die Mietpreisbremse?
Nach Beschluss der Landesregierung gilt die Mietpreisbremse für alle Wohnungen und Häuser in der Stadt Osnabrück. Mietobjekte im Landkreis Osnabrück sind von den Regelungen nicht betroffen.

3. Gibt es Ausnahmen?
Ja. Denn die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt wurden. Hierbei kommt es auf den tatsächlichen Nutzungszeitpunkt durch einen Mieter oder den Eigentümer an.
Ebenfalls von der Mietpreisbremse ausgenommen ist die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.
Und es gibt einen Bestandsschutz der Vormiete, das heißt eine einmal wirksam vereinbarte Miete darf bei der Wiedervermietung weiter verlangt werden.

4. Lohnen sich Sanieren und Renovieren noch?
Auf jeden Fall. Denn wer modernisiert, darf die Modernisierungskosten weiterhin auf die Miete aufschlagen. Umfassend modernisierte Wohnungen und Häuser können als neuwertig eingestuft und von der Mietpreisbremse ausgenommen werden. Der Aufwand, der in die Modernisierung gesteckt wird, muss aber mindestens einem Drittel des Preises für eine vergleichbare Neubauwohnung entsprechen.
Aber auch kleinere Modernsierungen werden berücksichtigt und können – wie im laufenden Mietverhältnis – einen Zuschlag über die 10 Prozent-Begrenzung der Mietpreisebremse hinaus rechtfertigen.

5. Sind Vereinbarungen über Mietsteigerungen möglich?
Bei Staffelmietverträgen muss jede Staffel zum Zeitpunkt ihres Eintritts die Grenze von 10 Prozent über der ortsüblichen Miete beachten.
Bei Indexmietverträgen, bei denen sich die Miete entsprechend den allgemeinen Lebenshaltungskosten entwickelt, muss die Mietpreisbremse nur einmal, beim Vertragsabschluss, beachtet werden.

6. Muss ich zu viel erhaltene Miete zurückzahlen?
Grundsätzlich ja. Aber die gesetzliche Regelung ist an diesem Punkt vermieterfreundlich. Das heißt, es bedarf einer schriftlichen Beschwerde des Mieters.

7. Wie errechnet sich die ortsübliche Vergleichsmiete?
Es gilt der örtliche Mietpreisspiegel in der amtlichen Version, die von der Stadt Osnabrück unter Mitwirkung des Mietervereins, des Immobilienverbandes und des Haus und Grund Osnabrück herausgegeben wird. In die Berechnung fließen die Daten von Wohnungen in ganz Osnabrück ein, also Widukindland bis Hellern und Pye bis Voxtrup. Grundlage ist die Nettokaltmiete ohne Nebenkosten, die im Durchschnitt für vergleichbare Wohnungen in den zurückliegenden vier Jahren gezahlt wurde.
Alternativ kann die ortübliche Vergleichsmiete auch über bestehende Mieten vergleichbarer Wohnungen oder über ein Sachverständigengutachten ermittelt werden.

8. Wie hoch sind die durchschnittlichen Mieten in Osnabrück?
Für Osnabrück kann man festhalten, dass die durchschnittlichen Monatsmieten zwischen 4,70 und 8,40 Euro pro Quadratmeter liegen. Faustregel: Je älter eine Wohnung ist, je niedriger der Quadratmeterpreis. Je kleiner die Wohnung, desto höher der Mietpreis pro Quadratmeter. Nicht berücksichtigt sind hierbei allerdings umfangreiche Renovierungen und Lagevorteile etc.

9. Was ändert sich zum 1.12.2016 über die Mietpreisbremse hinaus noch?
Die sogenannte Kappungsgrenze für bestehende Mietverhältnisse wird von 20 auf 15 Prozent in drei Jahren herabgesetzt. Das bedeutet, dass der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 15 Prozent erhöhen darf, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist.
Darüber hinaus wird dort die Kündigungssperrfrist nach der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung, die anschließend veräußert wird, von drei auf fünf Jahre verlängert.

10. Wie lange gelten die neuen Regelungen?
Die Geltung der neuen Regeln ist befristet. Die Mietpreisbremse und die abgesenkte Kappungsgrenze gelten bis zum 30.11.2021 gelten, die verlängerte Kündigungssperrfrist tritt zwei Jahre später außer Kraft.

Wenn Sie mehr wissen wollen, sprechen Sie uns an. Haus und Grund Osnabrück berät seine Mitglieder gerne – und das sogar kostenlos.

Weitere Informationen zur Mietpreisbremse erhalten Sie hier:
– Haus & Grund-Infoblatt „Die Mietpreisbremse“
– Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Mietpreisbremse