Abgetaucht – neue Adresse unbekannt

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Wer sein Haus oder seine Wohnung verkauft, auszieht oder umzieht, muss seine neue Adresse auch ungefragt den Personen mitteilen, die aus rechtlichen oder wirtschaftlichen Gründen noch ein Interesse an der Verfolgung und Lösung von Abwicklungsfragen haben. Das gilt sowohl im Wohnungseigentumsrecht als auch im Mietrecht.

Wohnungseigentumsrecht

Wer seine Wohnung verkauft oder wer sonst umzieht, muss dem Verwalter ungefragt seine neue Adresse mitteilen. Tut er das nicht, und lädt der Verwalter unter der alten und jetzt nicht mehr gültigen Adresse zur nächsten Wohnungseigentümerversammlung ein, so können etwaige Anfechtungsklagen nicht auf formelle Unrichtigkeiten bei der Einladung gestützt werden. Denn ein Ladungsmangel liegt in diesen Fällen nicht vor.

Mietrecht

Nicht anders ist es im Mietrecht. Zieht der Mieter aus und teilt auch auf Nachfrage seine neue Adresse nicht mit, droht ihm seine Verpflichtung zum Schadensersatz, wenn im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses noch Forderungen an den Mieter zu verfolgen, Renovierungsarbeiten noch zu erledigen, oder Schäden in der Wohnung noch zu beseitigen sind. Verursachte Betriebskosten sind regelmäßig noch abzurechnen, die Rechnung muss noch an die neue Adresse zugestellt werden. Ein Nachzahlungssaldo zu Gunsten des Vermieters ist zu erwarten. Verfügt man dann nicht über die neue Adresse des Mieters, wird die Verfolgung der eigenen Rechte erschwert. Guter Rat ist dann teuer – im wahrsten Sinne des Wortes. Kosten für die Adressermittlung sind aufzuwenden. Auf jeden Fall müssen Profis zur weiteren Beitreibung eigener Forderungen eingeschaltet werden. Der Gang zum Rechtsanwalt ist geradezu vorprogrammiert. Alles das verursacht Kosten. Lässt sich auch nach Ermittlungsmaßnahmen die neue Adresse nicht (sicher) ermitteln, dann kann man sich vorerst noch mit „öffentlicher Zustellung“ von außergerichtlichen Mahnschreiben und gerichtlichen Klagen helfen. So lassen sich aber nur Gerichtsverfahren bis zum Urteil durchführen. Für die Zwangsvollstreckung ausgeurteilter Forderungen braucht man dann doch wieder die Adresse des Schuldners.

Schadensersatz

Weil das so ist, wurde ein Mieter bereits zum Ersatz der Kosten einer vorenthaltenen Auskunft über seine neue Adresse verdonnert, nach dem der Vermieter erfolgreich entsprechende Adressermittlungen angestellt hatte und dafür Rechtsverfolgungskosten anfielen. Denn der Mieter hat auch bei beendetem Mietverhältnis die nachvertragliche Pflicht, seinem Vermieter die neue Adresse mitzuteilen, so lange noch nicht alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis ausgeglichen sind. Deshalb wurde auch die Berufung auf die Ausschlussfrist für Betriebskostenabrechnungen wegen unterlassener Mitteilung der neuen Adresse durch den ausgezogenen ehemaligen Mieter gerichtlich verworfen. Weil er die neue Adresse nicht mitgeteilt hatte, konnte der Vermieter die Betriebskostenabrechnung nach beendetem Mietverhältnis nur verspätet zustellen. Die Ausschlussfrist konnte nicht mehr gehalten werden. Der Mieter hatte unter Hinweis darauf die Begleichung eines Nachforderungssaldos zu Gunsten des Vermieters verweigert. Das angerufene Gericht belehrte ihn eines Besseren und warf ihm mit dem gezeigten Verhalten einen Verstoß gegen „Treu und Glauben“ vor. Denn einerseits hatte er dem Vermieter seine neue Adresse vorenthalten, ihn also am pünktlichen Abliefern seiner Betriebskostenabrechnung gehindert, andererseits warf er ihm genau dies vor.

Auskunftsanspruch

Wichtig zu wissen ist auch, dass ein Auskunftsanspruch immer dann besteht, wenn zwischen zwei Parteien Rechtsbeziehungen bestehen, diese Rechtsbeziehungen es mit sich bringen, dass der Berechtigte in entschuldbarer Weise über Bestehen oder Umfang des Rechts im Ungewissen ist und der Verpflichtete die zur Beseitigung der Ungewissheit erforderliche Auskunft unschwer erteilen kann. Die genannten Rechtsbeziehungen können vertraglicher, aber auch gesetzlicher Natur sein. So reicht es z. B. auch aus, wenn der Auskunftsberechtigte durch den Auskunftsverpflichteten durch eine unerlaubte Handlung geschädigt wurde. Umgesetzt werden kann ein solcher Auskunftsantrag gerichtlich aber nur dann, wenn er der Vorbereitung, der Konkretisierung oder der Bezifferung des eigentlichen Hauptanspruches dient. So ist in dem eingangs gewählten Beispiel die neue Adresse des Mieters notwendig dafür, um die noch aus dem Mietvertrag bestehenden Forderungen gegen ihn verfolgen und beitreiben zu können.

Der Berechtigte muss auch in entschuldbarer Weise über die Auskunftstatsachen im Ungewissen sein. Allein die Tatsache, dass jemand Informationen besitzt, die für einen anderen bedeutsam sein könnten, begründet noch keine Auskunftspflicht. Auch dies trifft in dem Eingangs gewählten Beispielsfall zu: Der Vermieter musste von der neuen Adresse des Mieters nichts wissen.

Schließlich muss der Verpflichtete die erforderliche Auskunft unschwer erteilen können. Dies unterliegt für die eigene neue Adresse keinen Zweifeln. Daraus folgt als Empfehlung: Verlangen Sie von Ihrem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses ausdrücklich und beweisbar die neue Adresse und weisen Sie ihn auf die rechtlichen und finanziellen Folgen einer unterlassenen Auskunft hin.

Mieter müssen Nachsendeantrag stellen

Das Mietverhältnis war beendet, der Mieter zog aus. Er versäumte es, einen Nachsendeantrag zu stellen. Der Vermieter, der ihm noch die Abrechnung über die verursachten Betriebskosten zustellen musste, hatte deshalb Schwierigkeiten bei der Zustellung an die neue Mieteradresse. Deshalb kam die Abrechnung beim Mieter zu spät an. Dies führt nach dem Mietrecht dazu, dass ein Nachzahlungssaldo zugunsten des Vermieters nicht mehr erfolgreich geltend gemacht werden kann. Nicht so aber in diesem Fall, in dem der Mieter weder seine neue Adresse bekannt gab, noch einen Nachsendeantrag stellte. Dann hat der Vermieter die Verspätung der Abrechnung nicht verschuldet. Denn der Mieter hätte bei der Post und auch bei privaten Postdiensten einen Nachsendeantrag stellen müssen. Dies gelte zumindest für Postdienstleister, die im bisherigen Wohnumfeld tätig sind.