Familie vor dem Haus

Haus & Grund: Mietpreisbremse in Niedersachsen hanebüchen

02.11.2016

Als hanebüchen bezeichnet Haus und Grund Osnabrück die vom Landeskabinett am 01.11.2016 beschlossene Einführung der Mietpreisbremse, die auch für die Stadt Osnabrück gilt. Die Mieterschutzverordnung in Niedersachsen wird am 1. Dezember 2016 in Kraft treten. Sie greift in sogenannten angespannten Wohnungsmärkten und besteht aus der Mietpreisbremse, einer abgesenkten Kappungsgrenze sowie einer auf fünf Jahre verlängerten Kündigungssperrfrist. Dazu Rechtsanwalt (Syndikusrechtsanwalt) Christian Biemann, Geschäftsführer von Haus und Grund Osnabrück: Die Datenerhebung in den betroffenen Gemeinden erfolgte nicht im Einklang mit der bundesrechtlichen Ermächtigungsgrundlage. Das weiß die Landesregierung aufgrund der mehrfachen persönlichen und schriftlichen Stellungnahmen von Haus & Grund sowie unserer Medienarbeit selbst genau. In anderen Ländern hat die Mietpreisbremse überdies ihre mangelnde Tauglichkeit zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums längst bewiesen.

Bezahlbaren Wohnraum will jeder, insbesondere Haus & Grund und seine Mitglieder. Das ist überhaupt keine Frage. Er ist aber mit der Mietpreisbremse nicht zu erreichen. Sie ist dafür das falsche Instrument. Das gilt genauso für die gebremsten Mieterhöhungsmöglichkeiten, die ab Dezember 2016 auch in Niedersachsen gelten sollen. Deshalb wiederholen wir deutlich unseren bereits vor Monaten gegebenen Tipps an unsere vermietenden Mitglieder, die seit Jahren nicht erhöhten Mieten zu überprüfen und vor Einführung der Mieterschutzverordnung in Niedersachsen im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten zu erhöhen, so Biemann weiter.

Laut Biemann ist Haus & Grund für die neue Mieterschutzverordnung gerüstet: die Gremienbeschlüsse für Musterverfahren liegen vor. Haus & Grund Niedersachsen hat einen Aufruf an seine Mitgliedsvereine gegeben, taugliche Musterfälle zur Verfügung zu stellen, in denen gerichtlich geklärt werden kann, ob die Mieterschutzverordnung unserer Auffassung nach zu Unrecht besteht oder nicht.

Hintergrund 1:

Der Entschluss der Niedersächsischen Landesregierung, in zwölf Städten Niedersachsens sowie auf den Ostfriesischen Inseln eine Mietpreisbremse für Neuvermietungen zu beschließen, ist nach Auffassung des Landesverbandes Haus & Grund Niedersachsen nicht nur in der Sache überflüssig, sondern entbehrt jeder Grundlage. Denn angespannte Wohnungsmärkte sind bislang in Niedersachsen nicht festgestellt worden.

Die dazu angewandte Methode der Landesregierung ist gleich aus mehreren Gründen falsch und deshalb abzulehnen: Angebotsmieten, die aus Annoncen stammen, haben in der Betrachtung nichts zu suchen. Sie verkörpern Wünsche, bilden aber die am Markt erzielten Mieten nicht ab und lassen so keine Rückschlüsse auf bestehende ortsübliche Vergleichsmieten zu. Entscheidend sind alleine Bestandsmieten, die nach Marktsegmenten zum Beispiel für den Bereich der Ein- bis Zweizimmerwohnungen, der stadtnahen Lagen oder der Ortsränder oder auch für den Bereich für Einfamilienhäusern nicht nur zu bestimmen, sondern aufzugliedern sind. Ebenso in der Luft hängt die Annahme der Landesregierung, dass man bei einer mehr als zehnprozentigen Veränderung in den genannten Mietbereichen von einem angespannten Wohnungsmarkt sprechen kann. Diese Marge ist rein willkürlich „per Daumen“ festgelegt worden und entspricht nicht den Vorgaben des Bundesmietrechts.

Auch der gewählte Betrachtungszeitraum von 2010 bis 2014 ist willkürlich und falsch. Der Gesetzgeber fordert ausdrücklich, dass die aktuellen Marktverhältnisse im Jahre 2016, also zur Zeit der geplanten Einführung einer Mietpreisbremse, den angespannten Wohnungsmarkt zeigen müssen. Ebenso hat ein Zeitraum von vier Jahren bei der Betrachtung der Markverhältnisse innerhalb der Diskussion um eine Mietpreisbremse nichts zu suchen und findet im Gesetz keine Stütze.

Hintergrund 2:

In Gebieten mit besonders angespannter Wohnraumversorgung können die Bundesländer durch Rechtsverordnung die Eingangsmieten für neu abzuschließende Verträge auf 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränken. Diese Mietpreisbremse, in einer Landesverordnung geregelt, muss aber mit aktuellen Marktverhältnissen konkret begründet werden. Der Bundesgesetzgeber hat in seiner Ermächtigungsgrundlage zum Erlass solcher Rechtsverordnungen ausdrücklich die Begründungspflicht mit hineingeschrieben.