Anpassung von Betriebskostenvorauszahlung wegen hoher Energiepreise

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Angesichts steigender Energiepreise stehen Vermieter vor der Frage, ob und ab wann sie von ihren Mietern höhere Vorauszahlungen auf die Betriebskosten verlangen können.

Das Gesetz macht zur Anpassung von Vorauszahlungen klare Vorgaben. So geben steigende Preise und zu erwartende Nachzahlungen Vermietern nicht das Recht, unterjährig die laufenden Vorauszahlungen zu erhöhen. Vielmehr knüpft § 560 Abs. Abs. 4 BGB eine Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen an die Vorlage einer Betriebskostenabrechnung und deren Ergebnis.

Zu Voraussetzungen und Umfang einer Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung hat der BGH (Urteil v. 28.09.2011, VIII ZR 294/10) ausführlich Stellung genommen:

• Basis der Anpassung ist die letzte vorliegende Betriebskostenabrechnung; nicht maßgeblich ist hingegen die „letztmögliche“ Abrechnung, die noch nicht erstellt ist.
• In der Regel ist ein Zwölftel des vom Mieter geschuldeten Jahresbetrages an Betriebskosten als monatlicher Vorauszahlungsbetrag für das Folgejahr angemessen. Dementsprechend können Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen in der Regel um ein Zwölftel der Nachzahlung erhöhen.
• In die Anpassung der Vorauszahlungen können auch Umstände einfließen, die außerhalb der letzten Betriebskostenabrechnung liegen. Dann kommt eine Anpassung über den Betrag hinaus in Betracht, der sich aus dem vorigen Abrechnungsergebnis errechnen lässt. Als möglichen Fall nennt der BGH steigende Energiekosten. Dabei müssen die zu erwartenden Kostensteigerungen konkret zu erwarten sein. Ein bloßer „Sicherheitszuschlag“ auf die anhand der letzten Abrechnung errechnete Erhöhung mit Hinweis auf allgemein zu erwartende Preissteigerungen ist hingegen nicht zulässig.

Bei Vorliegen der Voraussetzungen muss die Anpassung der Vorauszahlung in Textform erklärt werden.

Ist im Mietvertrag anstelle von Vorauszahlungen eine Betriebskostenpauschale vereinbart, kann der Vermieter diese einseitig nur anpassen, wenn er sich dies im Mietvertrag vorbehalten hat. Das ergibt sich aus § 560 Abs. 1 BGB.

Unabhängig von den Voraussetzungen, unter denen Vermieter die Vorauszahlungen oder Pauschalen einseitig erhöhen können, können Vermieter und Mieter stets einvernehmliche Vereinbarungen treffen, die den gestiegenen Energiekosten Rechnung tragen. Insbesondere können sie sich einvernehmlich auf höhere Vorauszahlungen verständigen, ohne die nächste Betriebskostenabrechnung abwarten zu müssen. Das macht auch Sinn, möchte man nicht mit der Betriebskostenabrechnung mit einer heftigen Nachzahlung konfrontiert werden.